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2017-2022年楼市趋势判及建议

2017/11/05

2017-2022年楼市趋势判及建议

西海岸内参消息

综合国内外因素和房地产行业走势,2018年不动产统一登记将试运行;预计在2020年公安部将建成新型户 籍管理平台;2017年土地制度改革将完成试点工作,2018年完成机构改革方案,在2020 年基本完成农村土地确权后全面推行土地改革;房产税将在2019年前3季度的房地产稳定周期内,实行房产 税扩围,预计在2020年完成房地产税立法,在2022年前三季度全面实行房产税;住房金融改革与美元周期 相关度较大,预计美元指数高位时期,潜在金融风险爆发的可能性增加,完成住房金融改革试点。

限售政策为长效机制落地赢得时间

据统计,共计44个城市出台限售政策,除广州外均为二三线城市。对普通居民而言,有28个城市限售期为 2年,10个城市限售期为3年,绝大部分文件明确提出自取得不动产权证起计算时间。预计2020年开始,此 次限售政策的限制将陆续到期。而这段时间为后续政策调整争取更多的时间,为避免政策到期时大量住宅商 品流入市场,楼市调控的长效机制也会在到期前部分落地实行。

部分城市限售时间表:

中国人口拐点已经来临,人口峰值可以预测并即将到来,而现有城镇房地产存量已经满足城镇居民户均约 1套,全面短缺时代结束。目前正处于增量房到存量房的过度时期,楼市下半场来临,适应新环境的新规 则的楼市长效机制将逐步建立。中国的商品住宅新开工面积与出生人口数量之间同样存在显著相关性,与日本经验相似,房地产新开工面 积落后出生人口21年左右,从1991年开始,中国出生人口规模逐年递减,按照国际经验来推算,2011年 之后,中国房地产行业已经进入换挡期。如图:

 

根据日本经验来看,出生人口和新建住宅呈显著相关,人口出生数量领先住宅开工数量21年左右,新增人 口是推动新开工住宅数量的主要因素 。从人口总量来看,中国总人口增速趋缓,峰值约为14亿人,据预测,到2017年,劳动人口达到峰值约为 9.966亿,而2010年劳动人口占比达到峰值为73.75%,社会抚养比出现拐点。劳动人口绝对数量及相对 数量的降低均意味着支撑购房的刚性及改善性需求在未来呈减弱趋势, 新房市场长期发展空间将进一步减 少,存量房的发展空间越来越大。

建议:

综合最近几篇文章分析,楼市调控在2018年底之前没有放松迹象,放款时间及利率提高来看,金融属性的地产在调控期间会价格回落,不排除资金紧张的房企放出部分房源以回笼资金(精装是痛),按照以往的经验看,青岛楼市活跃度的低谷期大约应出现在20186月份。在尚未解决财政依赖的情况下,土地会持续的供应,交易活跃度的降低,楼盘供应的增加,势必会增加向下运行的风险。